2020年4月，甘某在贵州福泉市金鑫苑小区有一套安置期房挂在网上出售。杨某看中了，双方签了买卖合同，约定总价25.18万，杨某先付21万，剩余过户后结清。

合同签完当天，杨某转了9万。后来又分两次付了7万和5万。

按约定，2020年11月到12月交房。但小区因施工原因没能按期交付。2021年6月杨某听说交房了，想联系甘某拿钥匙，电话打不通。找到村委会，才从工作人员口中得知，早在2020年6月，甘某已经以26.06万的价格把同一套房子卖给了刘某，收了15.06万预付款。

一套房子，两个买家。

杨某报了警。公安机关最初认为属于民事纠纷，建议走民事诉讼。2022年7月和8月，杨某和刘某分别向法院起诉，要求解除合同退还购房款。法院缺席判决支持了诉求。但甘某失联，名下无财产可供执行，赢了官司也拿不到钱。

2024年2月杨某再次报案。公安机关认为甘某失联且名下无财产，涉嫌合同诈骗，2024年3月21日立案侦查。网上追逃后，2024年7月甘某被抓获。

这还只是两个买家的故事。

到案后，又有两名被害人何某和赵某报案。经查，2020年4月和5月，甘某分别与何某、赵某签订了房屋买卖协议，各收了6万和14万。四个人加起来被骗56万余元。

更早的真相在审查起诉阶段才浮出水面。2017年7月23日，甘某已经把位于福泉市大西门农具厂的房屋以7.8万元转让给了弟弟甘某甲，还承诺该房屋无债权债务纠纷，不会把安置房转让给第三方。后来甘某瞒着弟弟私自去选了安置房，弟弟夫妇2020年9月把他告上法院，请求判令安置房归自己所有。因房产未达交付条件无法过户，法院驳回了诉讼请求，但庭审中甘某承认了转让事实并承诺配合过户。

也就是说，甘某自始就不具备履约能力。房子早在2017年就已经许给了弟弟，2020年又拿出来卖给四个人。他从头到尾都知道自己没有房子可以交付。

56万余元全部用于还债和挥霍。分文未退。

甘某取保候审期间还跑了。2024年9月因患病被变更强制措施为取保候审，随后逃至外地，直到2025年12月才再次被抓获。

2026年7月9日，福泉市法院以合同诈骗罪判处甘某有期徒刑五年，并处罚金5万元。

一房多卖在实践中有两种性质完全不同的走向。一种是民事违约，卖方违约不交房或者重复出售，买方通过民事诉讼追偿损失。另一种是刑事犯罪，卖方从一开始就没有履约意愿和履约能力，虚构事实骗取购房款。区分两者的核心标准是非法占有目的。

甘某案里，办案检察官建立了四重审查标准来判定主观恶性。看履约能力，甘某在出售前已将房屋转让给弟弟，自始不具备交付条件。看欺骗手段，刻意隐瞒权属状况，分别与四人签约。看钱款去向，56万余元全部用于还债和挥霍，没有一分钱用于履行合同。看事后表现，拿到钱后逃匿，取保期间再次逃跑。

四项全部指向同一个结论。

非法占有目的不是嘴上说不说的问题，是客观行为推导出来的。有没有履约能力、钱拿去干什么了、事后是积极补救还是跑路，这些行为不会撒谎。

刑法第二百二十四条规定的合同诈骗罪，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。甘某骗取56万余元，属于数额巨大，五年量刑在法定幅度内。

这类案件的报案环节有个常见的障碍。公安机关最初往往倾向于按民事纠纷处理，建议当事人先走民事诉讼。杨某第一次报案时就是这个结果。原因在于一房多卖的外在形式确实像民事违约，签了合同收了钱不交房，看起来就是违约。但如果卖方在签约时就已经没有履约能力，钱款也没有用于合同履行而是挥霍一空，这就不是违约而是诈骗。

怎么判断该报警还是该起诉？

有几个信号可以参考。签约时卖方是否对房屋权属做了虚假陈述。收到的钱款是否用于履行合同还是挪作他用。卖方在收钱后是积极准备交房还是直接失联。如果这几项都指向欺诈，民事诉讼即使胜诉也大概率无法执行，因为对方名下不会有财产。这时候应该走刑事报案，通过侦查手段追查资金去向和资产转移。

甘某案还有一个容易被忽略的点。何某和赵某是在公安机关提请审查逮捕期间才报的案。合同诈骗案件中，被害人往往互不相识，各自以为自己是唯一的受害者。案件侦办过程中，如果有类似遭遇的人主动报案并提供证据，有助于检察机关全面审查犯罪事实，也能让法院在量刑时充分评价全部犯罪数额。沉默不报，受损的最终还是自己。

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